东京大阪房价现状：一线的城市，二线的房价

2021年，东京都和大阪府等日本一线城市的中心地区住宅价格不断上涨，据分析，其背后存在高收入阶层和日本国内外基金以投资目的的购买，黄金地段的公寓不断受到国内外投资者的追捧。

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住宅平均交易价格明显上升

今年1月，在东京热门地段广尾出售的38套公寓在1个月内售罄。以一室为中心，价格为每套5200万～8680万日元（约合人民币309.6万~516.7万元）。从购买者的年收入来，1000万日元（约合人民币59.5万元元）以上占9成，全部是瞄准租赁收入和避税的投资。

根据日本国土交通省的数据计算，住宅每坪（约合3.3平方米）平均交易价格在东京都中心明显上升。千代田区2020年4～9月比上年同期上涨13.1％，港区上涨10.9％。千代谷社长认为“好地段的项目价格会继续上涨”。

大阪府也呈现同样的倾向。市中心的大阪市浪速区上涨12.7％。以通勤便利的住宅楼为中心需求巨大，投资资金也在流入。

将成为2025年世界博览会（大阪关西世博会）会场的此花区上涨13.3％，有望持续上涨的再开发地区也在上涨。

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海外投资额继续创新高

海外投资者占投资额整体的比率为34％，创出2007年以来的最高水平。德国安联旗下的不动产投资公司在新冠病毒疫情扩大以后，相继取得东京23区内的租赁住宅楼，合计投入了近3亿欧元。

2020年年底，美国黑石集团以约1100亿日元的价格收购了日本的办公楼和商业设施，所有这些物业都位于东京和大阪等大城市（详情请戳国际资金再押注日本房地产，美国黑石集团今年投资已达6千亿！）。至此，黑石集团2020在日本房地产上的投资总额估计约为6000亿日元（约合58亿美元）。

2020年8月30日“股神”巴菲特90大寿当天，旗下Berkshire Hathaway公司就大举投资日本综合商社，并预计在消费品和基础建设方面扩大合作。

由于新冠疫情带来的全球货币宽松，充裕的资金一部分流向住宅。这种趋势持续至何时将成为今后的焦点。

日本国内购买力增强

日本政府在倡导人生百年计划，就是在人的生命截止时，平均有100年的寿命，就算60岁退休，之后的40年也可以很好的生活。漫漫人生中，人们的寿命在不断增加。但是考虑到养老金问题、健康、经济不景气等很多令人不安的因素也很现实，为了缓解将来的不安，很多日本人现在就要开始考虑养老规划了。那么地段好、入住率高的独栋投资公寓就成为了很多日本人的投资选择，即使是人生的首次投资，也是一个不容易失败的选择。独栋投资公寓是不动产投资中的一个类型，通过银行贷款购买独栋公寓楼，成为一栋或多栋公寓楼的业主，将房间出租以获得租金收入，租金可以偿还房贷后还有部分盈余，当还清房贷后，可以将公寓楼作为资产保留。

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在大阪居住的一名40多岁医生在过去2年里购买了7套高价的投资用住宅楼。持有的不动产高达数亿日元，但表示“如果发现条件好的项目，打算迅速进一步买入”。

日本的不动产服务商JLL的统计显示，租赁住宅的投资额增加了约5成。JLL认为，“住宅资产的稳定性再次被意识到”。

日本是投资人长期的避风港

一个地区的投资趋势是否有利要取决于这片土地的经济发展势头。日本长期稳定的经济，与国际接轨的金融体系和开放的投资环境，一直以来吸引众多国内外投资人。

据日本经济新闻报道，2020年上半年，东京首都圈地产投资总额达到150亿美元（约合1兆6千亿日元），疫情期间稳超纽约和伦敦，首次位居世界第一，成为追求收益率的世界投资人的资金涌入地，受到众多投资者的青睐。

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可以看出，即使疫情期间，日本房产依然备受青睐，投资者并未在疫情不确定下踌躇，而日本长期的避风港地位，选择投资日本房地产以作为防御性策略相信是投资人较为正确的抉择。目前日本的公寓需求仍然很高，地价变动率仍然呈增长趋势，相信疫情过后恢复势头会更加强劲。

东京大阪：一线的城市二线的房价

在介绍日本房子一般多少钱之前，先了解一下日本房产与中国房产在面积计算和其他方面的区别。

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日本房产所标注的面积都是室内面积，即私有面积，是不包括国内所谓的公摊面积，甚至是不包括阳台面积的，所以这一点来说，日本房子的面积如果放在中国，要以120%甚至是130%来计算。

也就是说，日本房子的80平米，相当于国内的100平米左右了。除此之外，日本的房产和国内的另一个本质区别，就是日本根本没有毛坯房，所有在售的日本房产，不管是新房还是二手房，都是精装修。

之所以提到这两点，是因为这两点直接的影响了房价，不了解这两点就直接比较价格，无疑是没有可比性的。

再来看房价，东京的房价约5.2万元/㎡，随后是关西的大阪，大阪的房子均价大概在2.5万元/㎡，第三是福冈，福冈的房价在1.8万元/㎡左右，第四是京都府，价格相对较为便宜，价格在1.1万元/㎡。

就算是东京23区的核心城区，房价也只能达到北京六环的水平。