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日本购房如何保证期房购买者的利益?

2022-04-26 10:22:36 3334次阅读

日本房地产经过多年的萧条,近来逐渐进入全球投资者的视野。日本期房经过多年发展,目前逐渐成熟。长期发展过程中,日本的期房行业形成一套行之有效的风险分担机制。日本政府通过法律保障期房消费者的权益,减轻消费者的风险负担。

为保护普通的期房消费者权益,日本《宅地建筑物交易法》规定原则上禁止房地产交易业者出售期房。该法律于1952年颁布实施,后经多次修订,是目前日本唯一一部规范期房交易的法律。

看日本如何保护期房购买者利益

为促进房地产业健康发展,该法规定,在完成“期房定金保全措施”的前提下,获得政府部门建筑许可的期房允许交易。“期房定金保全措施”旨在降低期房消费者的资金风险。其具体内容为,在买主和房地产商签订期房的交易合同时,房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险,金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失,保证消费者的定金能够返还。

该法同时规定,期房买主所支付的定金低于房款的5%且不足1000万日元时,则不需定金的担保手续即可交易。在任何情况下,定金不能超过房款的20%。例如,房产价格为2.5亿日元、定金为总价的4%时,定金金额达到1000万日元,必须经过“定金保全措施”后才能交易。

《宅地建筑物交易法》旨在保护并不精通房产交易的普通消费者的权益,房地产公司之间的期房交易则不受该项规定限制。《宅地建筑物交易法》关于期房的规定,有效分散了各方承担的金融风险,促进了日本房地产健康稳定发展。

同时,期房也给房地产业带来诸多问题。除住宅面积缩水等问题外,还频频出现外观、装修、噪音、阳光、周边环境等方面的诸多纠纷。为此,日本国土交通省规定,房地产商在出售期房时,有义务向消费者说明房屋交付使用时的详细情况。日本国土交通省还同时着手制定说明事项的详细指标。

当然,日本期房市场也存在一些问题,如“订单式住宅”就存在较大漏洞。日本小型独栋住宅比例较大,强调个性的“订单式住宅”模式受到青睐。在订单式住宅模式中,消费者按自己的设计要求委托开发商在一定期限内完工。这种住宅建筑模式虽不算真正意义上的期房,但与期房有许多类似特征。

按照日本《宅地建筑物交易法》,负责期房建设的公司破产后,消费者在追回定金方面有保证。但是该法没有涵盖“订单式住宅”。如果“订单式住宅”的建筑商倒闭,消费者的预付款追回很难得到保障。如2009年,位于静冈县滨松市的“富士HOUSE”公司突然宣布破产。有1438套房屋是收到顾客预付款或者全部房款后根本就没有开工建设,有420套房屋处于“烂尾房”状态,涉及金额约55亿日元。制度的巨大漏洞,让数百位受害者正在为追回自己的预付款而打官司。

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