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房龄40年以上,日本老房子还能买吗?

2022-05-10 19:49:16 1563次阅读
01
我们对老房子的定义


在这里我们提出的观点是:房龄40年以上、没有经过整栋翻新的公寓楼(マンション)。


1、房龄40年以上:简单来说就是在新耐震标准(1982年)之前建成的房子。因为这种房子在性能和政策优惠上,跟新耐震标准之后的房子会有比较明显的区别,因此以此分割会比较有代表性。


2、没有经过整栋翻新:整栋翻新不是指大规模修缮,或者个别房屋翻新的情况,而是指以楼为单位的整栋翻新。这种情况在日本比较少见,由于施工方法、设计、预算的不同,翻新后的房子的成色与性能难以一概而论,所以这里先不做赘述。


3、公寓楼ンション与公寓楼区别的主要是木造的一户建和普通公寓(アパート)。因为这两种建筑本身的物理耐久度,要远小于钢筋混凝土结构的公寓楼,且因为不存在管理组合,比较容易进行整栋翻新或者推倒重建的决策,因此与上一项类似。



02
哪种抗震性的老房子可以买?


抗震性意味着房屋的安全性,目前日本市面上的老房子关于抗震性主要有以下3种情况:


1、通过耐震补强,使房子满足新耐震基准的房子;

2、从建成至今,始终维持旧耐震基准的房子;

3、房子年久失修,连旧耐震基准都不能满足的房子。


如何判断房子的耐震情况,其实只要拿到《耐震诊断书》即可。这份文件通常会在预约看房之后由中介交付(连同的还有房子的重要事项调查报告书),通过阅读里面的内容(或者让你的中介帮你解说),就可以知道房子属于以上哪种情况。


不过,并非所有的公寓都有进行耐震诊断的义务。对于没有进行过耐震诊断的房子,其耐震性就只有地震真正来临的时候才会知道房子抗震性如何。



对于有耐震诊断书的房子,如果其结果为上述1的情况(满足新耐震基准),那么该房屋就可以享受所有相关的政策福利,例如:贷款减税、登记费用减免、给付一时金等。


房屋中介会非常积极地在广告上将这一结果标出来,相反,如果你在广告上没有看到诸如「耐震適合証明書取得済」「住宅ローン控除対象物件」之类的字眼的话,那99%的情况下这套房子就不满足新耐震基准。


反之,如果房子是上述2/3的情况,耐震诊断书也会明确记载具体情况。特别要注意的是对于第3类的情况,绝大多数银行对此房的评价都会非常低——这也意味着你只能通过现金或者极少数条件宽松的银行贷款购买。


而对于没有耐震诊断书的房子来说,银行则会具体根据房屋的情况,分别判断按照2还是3的情况处理——换言之必须尝试一次申请贷款才会知道结果。


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在这里给出的建议是:对于第1类的老房子,可以放心购买;对于第2类的老房子,则需要房子所在地的地震危险度进行具体分析,如果地震危险度较低也可以购买;对于其它情况的老房子,则不推荐购买。


03
老房子的物理寿命有多高?


关于老房子的物理寿命,目前常见的有以下两个疑问:

1、我看国土交通省的政策说钢筋混凝土结构的房子寿命只有47年,这套房子现在房龄40年了,应该日子不多了吧?


实际上,国土交通省给出的47年这个数字,指的是钢筋混凝土结构的房子的「法定耐用年数」。这个法定耐用年数,主要是税法的概念,用来为经营者提供一个进行摊销(日语是減価償却)的时间范围。


这个耐用年数的概念不仅出现在房地产中,像电脑、手表、软件、家具商品中都有耐用年数。举个例子:电脑的法定耐用年数为4年,意为购买电脑的人在记账时最长能将这台电脑分4年进行摊销。实际上根据使用者对电脑的爱护程度、元件更换次数、使用方法等不同,报废年限不受限制。


买家只需要记住:47年仅仅是一个税法上的概念,与房子实际的使用寿命并没有直接关系。



2、我在SUUMO、Homes上最老的也就只见过房龄50多年的房子,是不是50年以上的房子寿命到了都拆掉了?


为什么市面上少有房龄上超过50年的房子呢?原因很简单,日本在二战之后才开始大面积兴建钢筋混凝土结构的公寓住宅,在此之前,民间的住宅多以轻量的木质结构为主。因此从年份上推算可知,之所以50年以上的房子稀少,并不是因为50年就达到了房子的寿命,而是因为在日本房地产市场里是几乎不存在50年以上的公寓住宅的库存。


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相比于纽约、伦敦、巴黎三个西方老牌工业化城市,东京的50年房龄以上的公寓住宅库存比例仍然非常稀少。特别是纽约和伦敦,1/3以上的住宅都是50年以上的老房子,而100年以上的房子也不在少数。这一点也从侧面证明了,钢筋混凝土结构理论上的物理寿命,实际上是可以远超50年的。


04
目前市面上老房子的特点


1、有个性的翻新房多

这其实是由于日本的房地产行业的业态所造成的。我们通常看到翻新后再出售的房子,都是由购买再贩卖者经手的。这种业态可以理解为集合了中介、装修、设计、投资为一体的综合公司。

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