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日本房产税真的很高吗?买日本房产有什么需要注意的?

2022-06-17 15:33:59 4665次阅读
01
日本房产税真的很高吗?

首先,日本房产税包含固定资产税加上都市计划税,两者合称固都税。


日本房产税属于普税,也就是说不管你拥有多少套房,是自住还是投资,是商业用地还是工业用地,土地和房产的持有者每年都要缴纳这笔钱。而且日本房产是永久产权,所以从你拥有它的第一天开始,房产税就需要无限期地世世代代缴纳下去。


大家对于日本房产税很高的印象,大多是来源于它的征收标准。比如固定资产税每年征收1.4%,都市计划税每年0.3%,加起来就要缴纳1.7%的税。如果这样计算的话,几十年之后,就等于交出了一套房的钱。


那事实真是如此吗?


其实,这1.7%的税率,针对的并不是房产的市场价格,而是日本政府估算的土地房屋价格,也可以理解为日本版的政府指导价。


这个价格会根据地价的波动而波动,每三年需重新测算一次,一般在市场价的70%左右浮动。

这样算下来,差不多在1.19%左右,但这就是最终的税率了吗?


并不是。



如果你自住的土地面积只要不超过200㎡,那么土地评估价就会给你个优惠,只征收1/6

要知道,在日本土地面积超过200㎡的房产是非常少见的。


另外,实际征收的房产税的金额还会根据的房屋的年龄、折旧以及所属的行政区域优惠补贴等等因素而调整。


计算起来非常复杂,为了让大家有个直观的理解,举个例子:

老王在东京有套房子,目前市场价为6500万日元,那么他每年需要缴纳的房产税大概在15万日元左右。这样算下来,年税率为0.23%


所以,在东京,如果公寓的话,实际的房产税年税率在0.2%-0.3%之间;如果是独门独户、占地面积比较大的一户建,那么年税率在0.3%-0.35%之间。总的算下来,日本的房产税要比我们想象中低得多。



02
年中年末买房就可以不交固都税吗?

固都税的缴纳一般是在年初,政府会将纳税通知书寄送到纳税义务人的手里,就是由当年11日持有房产的所有者来缴纳税费。


那如果我在年中年末买房,是不是今年的房产税就由卖方出了?


也不是。



在实际的房产交易的过程中,买卖尾款会进行精算,其中包括固都税、管理修缮费、租金等部分。以所有权转移日为基准,以天数来计算。


例如515号进行过户变更所有权,那么从当天起到年末的固都税应由买家承担,以尾款的形式付给卖家。



03
表面回报率等于实际回报吗?

房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。

表面收益率是指,一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率=1年的房租收入÷房地产购入价×100


这里需要注意的是,经营投资房产时,除了主要的房租收入外,还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。


而实际收益率是从预计的收入中,减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用,在此基础上除以房地产的购入价。


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